观点网 “2022年，应该是碧桂园服务历史上最困难的一年。”业绩会一开始，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江给过去的一年如此定调。

3月29日，碧桂园服务公布年报，2022年实现收入413.67亿元，同比增长43.4%；毛利102.58亿元，同比增长15.7%；公司股东应占利润19.43亿元，同比下降51.8%；公司股东应占核心净利润为50.22亿元，同比下降9%。

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此外，碧桂园服务董事会建议，宣派末期股息14.40分及特别股息每股人民币22.81分。

与月初发布盈警时股价应声大跌10%不同，年报一经发出，资本市场给予积极反应，截至3月29日收盘，碧桂园服务以6.67%的涨幅领涨港股物业股，报13.44港元。

保持独立性

业绩会甫一开始，李长江便开宗明义，直言2022年收入和利润虽然在绝对值上实现了增长，但增长速度明显放缓，特别是利润增长没有达成预期，“2022年应该是碧服历史上最困难的一年”。

从收入上看，2022年行业普遍增长停滞的情况下，作为头部物企的碧桂园服务还是保持着较为领先的增长速度，增速43.4%至413.7亿，并且在收入结构上进一步摆脱对兄弟公司的依赖，仅5.6%收入来自于碧桂园。

2022年地产行业迎来深度调整，物业公司与关联方“剪不断理还乱”的关系往往成为市场担忧的来源，资金占用与输血常常牵动着投资者的神经。

今年业绩会上，碧桂园服务管理层也多次强调物业公司与兄弟公司间的独立关系。

首席财务官兼联席公司秘书黄鹏举例表示，公司有意控制非业主增值服务比重，2022年该分部收入不仅没有增长，占总收入比重也进一步下降至6.4%，表面公司不依赖非业主增值服务，也很少依赖关联的兄弟公司。

值得注意的是，2022年碧桂园服务贸易应收款较2021年增加了约50.7亿元至153.48亿，其中有17.3亿来源于关联方。虽然占比并不算大，但从关联方总收入来看，仅23亿的关联方收入中有17亿的应收款。

有投资者告诉观点新媒体，首席财务官兼联席公司秘书黄鹏在投资者会上表示，两个公司独立，但是有困难短期可以支持一下。他表示对该部分应收款的回收有信心，形容为“越过了千山万水，风雨之后，终见彩虹”。

至于今后双方关系的变化，黄鹏表示，双方会加强在产品和服务上的联动，在房地产周期里面提供更好的服务，拉动房后市场的产品体系。

毛利率承压

作为碧桂园服务的“压舱石”业务，物业管理服务于2022年收入实现65.7%的增长至228.56亿元，占总收入比重由2021年同期提升7.5个百分点至55.3%，并且独立性也进一步增强，来自第三方物业收入占比提升13.4个百分点，达到58.2%。

由于收购了中梁百悦智佳服务等较大型的物业管理公司，外加储备面积转化等因素，2022年碧桂园服务收费管理面积由2021年同期约7.66亿平方米增加至约8.69亿平方米。

同时，年报指出，因宏观经济下行，地产市场断崖下跌，增量市场锐减且新冠疫情反复，一定程度上制约了市场拓展业务的增速。

黄鹏在业绩会上提到，2022年在一些单价品质或是业主治理维护不太健康的项目做了主动退出，规模约8400万平方米，“几乎相当于一些小的物管上市公司规模”。所以收入面积只增长了约1亿平米，总合约面积增长了1.64亿平方米。

外拓方面，黄鹏称，经过四五年第三方多元化拓展，碧桂园服务已经完全具备市场化独立能力，已经是一个多元化来源公司。数据显示，2022年来自第三方物业收入超过碧桂园楼盘所形成的收入，由碧桂园集团开发的物业收入在物管收入中的占比为41.8%，2021年为55.2%。

外拓带来收入增长的同时，也不可避免对毛利率形成一定拖累。

2022年，碧桂园服务整体毛利率下降5.9个百分点至约24.8%，其中物管服务分部毛利率由2021年的30.3%下降至25.5%，该下滑在于收并购带来的无形资产摊销成本增加以及新收购公司毛利率偏低等。

其他业务分部毛利率也存在不同程度下滑，社区增值服务分部的毛利率下降7.0个百分点至约53.5%；非业主增值服务分部的毛利率下降27.3个百分点至约13.6%；商业运营服务分部的毛利率下降14.8个百分点至约35.5%，主要由于新拓项目爬坡期毛利率较低所致。

城市服务分部的毛利率相对稳定，由2021年的约17.6%上升1.2个百分点至约18.8%。

“三供一业”业务分部中物业管理及其他相关服务的毛利率下降2.8个百分点至约8.8%，“三供一业”物业管理及其他相关服务毛利率下降主要由于业务结构变化，低毛利率业务占比上升所致。

收并购余味

碧桂园服务此前在业绩预告称，2022年归母净利润下滑一个因素在于商誉等无形资产减值。年报显示，截至2022年末，商誉累计减值17.38亿元，商誉账面净值达到179亿元。

截至2022年末，碧桂园服务无形资产账面净值为259.52亿元，占其资产37%，较2021年减少约19.9亿元，主要归因于年内若干股权收购公司商誉及无形资产减值金额约为17.7亿元，及处置若干子公司导致商誉及无形资产减少约人民币3.2亿元。

财报显示，截至2022年12月31日，嘉宝服务已确认商誉减值约11.82亿元，导致嘉宝服务商誉的账面值减少至35.88亿元；财信服务已确认商誉减值约人民币4.45亿元，导致财信服务商誉的账面值减少至13.71亿元。

碧桂园服务已决定退出嘉宝服务和财信服务的几家物业管理附属公司及若干物业管理项目，因为该等公司的利润率及物业管理费收取率低于预期。

另一方面，年内因收购而产生的合同及客户关系、保险经纪牌照、品牌及特许经营权发生摊销金额约人民币10.8亿元。

据投资者称，黄鹏表示：“目前减值是到位，没有需要新增减值的。今年总体来说，基本面都在向好。”

对于今年的增长目标，碧桂园服务基于谨慎态度提出希望实现两位数增长，即至少不低于10%的增长。在黄鹏看来，2023年毛利率也会有所回升。

截至2022年12月31日，碧桂园服务的银行存款和现金总额(包括受限制银行存款)约113.77亿元，较2021年下降约3.79亿元；流动资产净值约96.62亿元，流动比率为1.4倍。

以下为碧桂园服务控股有限公司2022年半年度业绩发布会实录节选：

现场提问：住宅市场增量面积增速放缓，物业企业来自关联方交付的在管面积占比在持续减少，失去地产主业支撑后，后期靠什么维持利润和增长，未来重点发力在什么地方？

汪英武：前面中长期的住房需求和房地产增速下降的影响，对物业市场冲击是存在的。但是碧桂园服务作为一个全域覆盖的头部物业企业，在下沉市场的住宅业务领域有一定优势。

而且在过去几年，特别是在2022年，碧桂园服务采取了全域覆盖下的“一体两翼”的市场策略，聚焦存量市场的开拓，来应对地产带来的振荡影响，具体措施有三个方面：

一是通过下沉网络深耕三四五线城市，来实现低价宽域做宽产品的竞争策略；二是通过社区换新计划来深挖一二线市场的存量市场和公建服务；三是通过城市服务的城市共生计划来打开TO G和TO B的城市公共类服务的服务市场。

通过上述的举措，2022年新增外拓项目中存量项目的数量占比达到80.56%，非住业态的项目占比达到64.82%，整个外拓保持连续的增长。因此，随着市场出现回暖的迹象，我们对未来是充满信心的。

现场提问：房地产行业正在向新的发展模式转型，对于物业行业会产生哪些影响？物业企业要注意哪些事项？碧桂园服务近年来一直在探索多种业务，2023年有何规划？

李长江：由过去的扩张型变成高质量发展的房地产行业，相应对物业带来是什么？毫无疑问，第一个影响，同过去高速发展的时候相比，房地产行业可能带来的量会下降。第二，对房产、房屋使用的科技性要求更高。

第二个问题，对于碧桂园服务未来，我们会坚定的抓服务，让客户满意的服务、客户需求的服务不动摇，坚持效率、效能要得到进一步提升不动摇，坚持用科技、数字化的手段，甚至AI的手段，解决相关成本高企的问题不动摇。

同时，坚决发展紧紧围绕社区的，紧紧围绕业主需求的增值服务不动摇，对于市场扩张，也就是市场占有率方面，坚持高质量增长。

现场提问：今年的业绩指引如何？预计主要增长引擎是什么？毛利率是否会止跌回升还是仍然有下行空间？

黄鹏：今年在收入和利润方面会谨慎一些，因为消除了一些不利因素，还有各业务的成长驱动，我们目标希望是实现双位数以上的增长。双位数指的是至少不低于10%以上的增长，具体团队会追求更高的目标。

毛利率方面，我认为毛利率会有回升。增长的驱动引擎，首先通过组织变革之后的深耕战略，新旧两种模式下的拓展驱动，无论在城服还是多业态的拓展上应该还是一个长足的驱动，我们有深厚的产品力和运营能力，能多业态全生命周期的管理。

增值服务方面，会有一些回升以及一些新产品的突破。在商业、商写，“两商”业务上会转化业绩。

城服方面也会是成长的，这个业务稍微有点花钱，资本开支会大一些，回款会慢一些，考虑到现金流压力和它的成长平衡，我希望它成长速度慢一些，走得更稳一些。

科技智能化会继续降本，也形成一定的市场化的能力，但是相对规模还小。